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房屋预售

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概念
  房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

 
房屋预售条件
  我国《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应符合下列条件:
  (1)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。
  (2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。
  (3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。
  (4)已经同金融机构签订预售款监管协议。
  (5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

 
房屋预售的弊端
  房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。
  而预售制度更大的危害在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。
  中国房屋预售制的潜在风险:风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺,借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖,造成期房价格低的幻觉等。
  国外也有房屋预售。在美国,房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方,如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款,占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是:房地产市场火热,预期的房价上涨比较确定;预售款占总房价的比例比较小,如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房,风险和损失都不大。对开发商而言,房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度,而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性,这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。

 
房屋预售的特征
  (1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
  (2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。


房屋预售合同的内容
  (1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。
  (2)标的,即预售商品的位置、编号。
  (3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
  (4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。
  (5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
  (6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
  (7)房屋产权转移的方式、期限。
  (8)违约责任。
  (9)双方约定的其它条款。

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